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开发商证书不全 业主可拒绝收房2016长沙置业风险大解读之新房交付篇

[提要] 如今,长沙的房价在不断攀升中,在长沙内六区买一套100平米的房子,少则七八十万,多则一百多万,对于一般的工薪阶级来说,这可能是一辈子的血汗钱。好不容易全家总动员把买房子的首付凑齐,接下来就是漫长的等待收房的日子,当置业者满腔热情、带着憧憬去收房时,却会常常遇到货不对版等令人烦心的问题。收房是购房过程的终结,也是整个购房过程中最重要的一环,看似简单,实际处处充满陷阱,如履薄冰。

  来源0731房产网:如今,长沙的房价在不断攀升中,在长沙内六区买一套100平米的房子,少则七八十万,多则一百多万,对于一般的工薪阶级来说,这可能是一辈子的血汗钱。好不容易全家总动员把买房子的首付凑齐,接下来就是漫长的等待收房的日子,当置业者满腔热情、带着憧憬去收房时,却会常常遇到货不对版等令人烦心的问题。收房是购房过程的终结,也是整个购房过程中最重要的一环,看似简单,实际处处充满陷阱,如履薄冰。(点击进入专题

  新房交付暗藏陷阱

  2015年是长沙楼市的刚需成交大年,很多去年成交的商品房已经到了或者即将到交房验收之际。房屋具备使用条件后,开发商将房屋交付于购房者,对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比,房屋的交付更为复杂,因为它涉及到两方面的关系,一方面是房屋买卖合同的履行,另一方面是物业管理合同的建立。

  

  实际上,商品房销售过程中很大一部分购房者选择按揭贷款的方式购房,银行为了保证自身利益,会与开发商签订一份《不可撤销的连带担保责任书》,开发商承诺向银行缴纳贷款额度10%到20%不等的保证金,在业主收房并办理房屋产权证等相关事宜后,银行才会将保证金退还给开发商。

  此外,一旦无法顺利交房,就会产生逾期交房的事实。虽然是谁的原因导致了逾期交房还无定论,但业主因此而取得了起诉权。对于这一点,开发商是比较头疼的。

  所以,为了达到业主尽快收房的目的,某些开发商在证书不全的情况下就强制交房;一些房屋交付质量不达标;以及水电气未连接到户等问题时有发生。

  业主收房前需审核开发商相关资料

  

  那么该如何规避以上陷阱呢?在业主接到开发商通知后,第一步要到场审核开发商的相关资料,查看三书一证一表,即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》,并且要根据面积实测报告数据(盖测绘公司公章,测绘员资格章)对照购房合同上的面积。

  此外,检验住房是否与所买的户型一致,有无规划设计变更(如层高,窗 户位置,管道布线);市政配套与公共配套完备状况,比照商品房合同签订交付条件。

  审核完资料后就要去验房。验收房屋质量首先要验主体结构和土建部分,看顶面、地面和墙面是否有大面积的空鼓、裂纹,墙体是否倾斜等。看天花板有无麻点,如果有的话,将会对后期的装修带来不好的影响。

  其次是验安装部分,即门窗、水电暖等方面,先看门窗、阳台等部位有无开裂现象,看门的两侧(与墙的接触线)是否用发泡胶填充、是否用密封胶密封。对于水电的验收一定要更加严格。看配电箱有没有贴上标志,检查厨房、卫生间是否连接了漏电保护器,用插排检测各个插座是否正常通电。

  第三是装饰工程,如果地面、卫生间的墙体上已经贴好瓷砖,则要注意砖体是否有空鼓,局部的乳胶漆就要看涂抹是否均匀。厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量。最后做一次24小时闭水试验,看是否漏水。

  最后,查验各种管道。要查看煤气、暖气的管道和接头,尤其是计量表的外表有无破损,是否从零开始计量。关于水管,除了要看自家厨卫管道有无漏水现象外,还要联合楼上业主做厨卫管道的闭水实验,以防装修完成后,楼上管道出现渗漏问题而影响自家。

  质量不合标准购房人有权退房

  近两年来,随着我国法律越来越健全,长沙的房地产市场也越来越规范,各种违规现象有逐年下降的趋势,但仍有部分开发商在交房过程中出现坑害置业者的现象发生,在0731地产研究院公布的《2016长沙置业风险榜单》上,天元·涉外景园,因为质量问题,业主拒绝收房;水墨林溪苑开发商交房手续不全等等。

  

  

  律师界人士认为,业主在收房的时候,一定要按照双方签订的《商品房买卖合同》有关“房屋交付”条款,认真核对,查看“三书一证一表”是否齐全。同时,一旦发现对方违约,购房者可以不予收房,并且通过书面形式向开发商提出赔偿。如果一定要收房,业主们要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样,并妥善保留好相关文件副本。

  业主在验房过程中,只要发现问题,无论大小,都要记录下来。最好找一位有经验的专业人士陪同,以减少收房验房细节上的疏漏。如果楼盘没有准备验收登记表,购房者要自备纸笔,将有关问题一一记录。

  如果交付的商品房存在工程质量瑕疵,在合同中有明确约定“交付的房屋达不到合同约定的质量标准,购房人有权拒绝接收房屋或解除合同”,则购房人可以拒绝接收房屋。如果明确约定,购房者可以根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房”的规定要求退房。