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材料不达标 房屋质量:如何让小病不再大痛

    材料不达标 施工不规范

    房屋质量:如何让小病不再大痛

    本报记者 王 嘉 摄

    □ 本报记者 杨 蕾

    房子对于国人不仅是一处居所,更是家的载体,因此中国人对房子有一种无比的热忱,不仅仅是因为它的价值,更重要的是对家、对未来的美好愿景,寄托着一家人对生活的向往。而近年来随着商品住宅市场的高速发展,房屋质量也一直为人们所诟病。

    房屋质量问题分3类

    在中国消费者协会发布的2014年受理投诉情况报告中,全年共接到房产及建材类投诉2.4万余件,争议的焦点多在房屋质量问题、合同纠纷、房屋面积欺诈、物业服务纠纷等方面,其中涉及质量问题的达到49.1%,可见质量问题已经成为房屋首要解决的难题。

    房屋质量问题,也称房屋质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。质量问题依其严重程度和法律后果,可以分为3类,一是主体结构质量不合格;二是质量问题严重影响正常居住使用;三是一般质量问题。

    主体结构是指基于地基基础之上,接受、承担和传递建设工程所有上部荷载,维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的系统体系,它和地基基础一起共同构成建设工程完整的结构系统,是建设工程安全使用的基础,是建设工程结构安全、稳定、可靠的载体和重要组成部分。

    “房屋质量问题严重影响正常居住使用”是个主观判断,是否严重,没有相应的国家标准或行业标准来衡量,没有指标或参数来检测区分。综合相关案例,大致能得到一些判断是否构成“严重影响”的考量因素:如果该质量缺陷大多数的社会公众都无法容忍和接受;经多次修复仍无法解决;威胁人身安全或健康的,这些都极有可能被认定为“严重”。

    一般质量问题是指除主体结构质量问题和严重影响居住使用的质量问题之外的质量问题,如饰面脱落,厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水,电线漏电、管道堵塞、暖气不热问题等等。出现以上问题时,在保修期内,购房人可以要求开发商修复,并由开发商承担修复费用。修复期间造成的其他损失,应由开发商赔偿。

    偷工减料压缩工期成风

    宜居工程质量检测有限公司副总经理杨志才介绍了几种常见的房屋质量问题及造成问题的原因。

    空鼓、开裂、漏水等都属于房屋的质量通病。例如空鼓,一般是施工过程中施工工艺不到位,具体如墙内空鼓产生的原因一是水泥本身不达标,二是在粉刷的时候施工工艺不到位,第三可能是保养不到位,都会导致空鼓。

    房屋的另一个重大的质量问题——开裂,也和施工过程有关系。开裂的第一个原因就是框架剪力墙的填充墙材料出现了问题,填充墙的材料刚出厂的时候温度比较高,按规范要求要放置四五天才能上墙,但是有的施工单位为了赶时间,滚烫的材料就上墙了,所以会导致性质不稳定。

    第二种开裂的原因是框架剪力墙和填充墙之间有缝隙,这个缝隙要求3道工序处理,但有些施工单位只做一道。此外在砌筑过程中,为了更好的跟框架剪力墙连接,应该设置钢筋,钢筋要和剪力墙连接,伸到墙里边去,让它连接成一体,而很多施工企业缺少了这一步骤。这些工艺,都是要增加施工工作量的,施工单位为了偷工减料,就不会这样做,也就造成了开裂问题。

    除了房屋开裂,购房者遇到最多的问题可能就是房屋渗水、漏水。杨志才认为,渗水主要发生在5个方面,第一是屋面渗水,第二是窗户渗水,第三是厨卫间渗水,第四是外墙渗水,第五个是地下室渗水。

    “大多数原因都是材料和施工环节出现了问题。”杨志才表示,材料的原因就是防水材料本身不合格,无论怎么做防水效果也是差的。第二是施工方面,如果每一个环节做到位的话,不做防水都不应该漏水的。

    赶工期会造成很大的麻烦,很多优质的材料由于在赶工期的时候,施工工艺和施工方法不到位,导致出现严重的质量问题。每一个项目都有定额工期,是根据工作量的大小,根据它的难易程度,国家也有规范,但是现在不少开发企业为了提前变现,就压缩工期。

    维权建议

    商品房质量尤为重要,它不仅关系到消费者的居住舒适度,更关系到其居住安全。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷,严重侵害了消费者的合法权益。对此,国家规定,房地产开发企业对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

    有机构曾做过房屋质量线上调查,房屋开裂、漏水、露筋、空洞、精装标准不符、层高面积缩水、薄楼板以及环保测评不过关是当前房屋质量存在的八大主要问题。而购房者遇到这些问题时采取的解决方式是什么呢?通过对8919名网友进行的调查,有22.92%的人选择自认倒霉,22.87%的人选择通过物业公司来解决,20.48%的人选择通过开发商去解决,还有18.09和12.89%的人选择通过监管部门或者媒体维权来解决。

    著名验房专家、房屋质量评估与诊断专家王青宏建议,针对有关房屋质量问题,消费者可以采取以下措施,维护自己的合法权益:

    对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题,在保修期内,购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》第31条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时……承担商品房保修责任”的规定,请求其维修,因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的,开发商应当负赔偿责任。

    对开发商交付的房屋属于主体结构质量不合格的,应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查,在取得房屋质量鉴定不合格证书后,可要求开发商予以退房,对因此造成损失的,开发商应承担赔偿责任。对消费者的正当要求开发商不予理睬的,可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。

    王青宏还介绍了房屋质量问题所引起的赔偿标准所适用的法律。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第13条规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《消费者权益保护法》中第49条规定:经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

    质量期待

    引进保险制度

    山东鼎然律师事务所律师储洪文建议,应引进社会力量维护消费者利益,推行建筑工程质量保险制度。建筑工程质量保险制度在一些西方发达国家已开展得较为成熟,最典型的是法国。质量保险制度可以在一定期限内,对由于工程质量不符合强制性建设标准以及合同约定而造成的损失,由保险公司负责赔偿。实践证明,这一制度在维护消费者权益方面行之有效。建立以建造者责任险和业主损害保险为核心的建筑工程质量保险制度具有重要现实意义,既可以解决参与建筑工程项目的设计咨询单位、施工图设计单位、施工单位和质量检查机构等单位赔偿能力问题,也可以解决在建设单位可能造成的损坏(内在结构缺陷)进行赔偿能力问题。

    北京消费者姚先生对购买的房屋出现质量问题非常气愤:“我们积攒了半辈子的钱购买的房子却出现质量问题。找到开发商,对方需要我们拿出证据,拿出鉴定结论。可是,开发商应该对房屋质量问题负全责,这笔鉴定费当然不能由购房者出。”四川大学法学院索好丽认为,房屋质量鉴定费谁出是一个棘手问题,购房者认为质量问题是开发商单方面造成,不愿出这笔费用;而开发商对鉴定费更是百般推托,这就使得住房质量投诉的解决变得十分困难。因此,法律应明确鉴定费的承担,可以规定由开发商先行垫付,购房人同时提供担保。商品房经鉴定质量有问题的,鉴定费用由房地产开发企业承担;商品房经鉴定质量没有问题的,鉴定费用由委托人承担。

    《中国质量报》