近日,厦门禾丰新景楼盘的业主将延期交房260天的开发商告上了法庭,法院最后判决开发商应赔偿购房者违约金108245.33元,合计约416元/天。



  延期交房,是一件令购房者颇为心塞的事,偏偏开发商又总是打出“不可抗力”的金字招牌,让购房者气愤不已却有苦说不出。


  但上述的案例告诉广大购房者,被延期交房并非维权无门,只是多数人方法不当。


  今天小编就跟大家梳理一下延期交房的二三事。


  延期交房的判定


  延期交房:即开放商交房日期超过购房合同约定的日期。


 这其中有两点需要注意:


  其一,交房的认定。


  1、一般在购房合同中会约定交房的条件,达到条件,把钥匙交给购房者,视为开发商交房。


  2、若合同中约定“入住”为交房条件,则购房者需注意,开发商交付的房屋是否符合入住的条件,即房屋具备能够居住使用的条件(如生活用水、用电、用气等能够正常提供等)。


  3、开发商为了逃避延期交房的违约责任,有时会在房屋尚未达到入住条件时要求购房者收房。


  此时,购房者应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供商品房质量保证书、商品房使用说明书等材料。若开发商不能提供,购房者有权拒绝接收该房屋,由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。


  其二,不得不说的“不可抗力”。


  1、不可抗力是一项免责条款,是指无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件(如战争、车祸等)或自然灾害(如地震、火灾、水灾等)。


  2、是否构成不可抗力,要根据具体情况来定。


  主张延期交房是不可抗力造成的,举证责任在开发商。开发商应当提供相关机构的证明文件,证明该情况符合法律认可的条件。


   延期交房导致的结果


  1、开发商支付违约金或赔偿损失


  1)合同有约定违约金额或损失赔偿额计算方法的,按照合同约定的标准;


  2)合同无约定的,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。


 2、购房者有权解除合同


  1)当出现开发商与购房者约定解除合同的情况时,购房者可以依照约定解除。


  2)如果没有约定,出现以下情况,购房者也可以要求退房:出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。


  注意:经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。


  对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。


 3、解除合同+违约金/赔偿损失


  解除合同和违约赔偿可以同时主张。


  注意:如果消费者要求退房,可以按照已交房款乘以同期银行贷款利率及延期交房时间来计算赔偿金额。


  注意事项


  1、留心收集和保留证据:在发生延期交房的纠纷时,购房者一方面应当收集开发商延期交房的相关证据,另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。


  2、注意诉讼时效:开发商延迟交房,购房者有权起诉解除合同或提起仲裁。诉讼时效为自合同规定的交房之日起两年内,购房者应在诉讼时效内主张权利,双方协商不成的可以向法院起诉。


  3、延迟交房申请退房条件:一般延迟交付的时间在30-90天以内,如果超过期限未交房,则购房者有权利要求开发商退房,并双倍返还定金或支付定金利息。


   相关法律条文


  《中华人民共和国合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。



   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

来源:房价点评网厦门