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深圳验房师:选房、验房、收房、物业收费、维护权益 样样马虎不得

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      在买房过程中碰到各种问题,让不少购房者头疼不已。房产作为一个综合性商品,牵涉到很多方面,交易过程、交付过程、物业管理、装修、停车位等等,都容易出现问题、产生纠纷,房地产方面的投诉与日俱增。对此,我们请业内人士,从选房、收房、物业三个方面与大家共同探讨房产相关消费中的问题。

>>买房篇<<

问题一:认购书要不要签?

在目前商品房交易过程中,许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前,大多要求购房人签订认购书,交纳认购款。

提醒:事实上,签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序,购房者可以选择不签认购书而直接签购房合同。根据《合同法》规定,认购书属“预约合同”,也就是在认购书上要对之后要签的购房合同基本条款给予明确,如果置业者未见购房合同,那么则不存在预约法效。一旦商品房的认购、订购、预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,那么该协议应当认定为商品房买卖合同。

问题二:“定金”“订金”不分

匆匆看中一套房子,在销售人员的游说下,心急的购房者没有签购房合同就向开发商预付订金。在事后考察中,购房者发现此房源的不足之处,向开发商要回预付款但遭拒绝。

提醒:这种情况下,购房者预付的是“订金”并非“定金”,起不到担保债权的作用。而“定金”则不同,在商品房销售中,定金罚则同样适用,即“因买受人的原因导致无法签订合同定金不退,因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应双倍返还定金。”《商品房销售管理办法》第二十二条规定:“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用”。

问题三:“溢美之词”轻易信

开发商精通包装之道,在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺,例如“这里拥有最核心的位置,尊贵的地段,升值潜力相当大”……但实际上,这些“溢美之词”更多是噱头,也不具有多大法律效力。

提醒:据了解,广告只是一种“要约邀请”,对开发商而言并没有法律约束力,除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。而我国对于房地产广告的管理,主要是通过工商、房管等部门。根据相关规定,开发商发布的预售广告的内容必须真实、准确,不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容。

>>收房篇<<

问题一:交房逾期

按合同约定,开发商一般会在交房前十几天通知业主交房,告知具体交房的时间及须带齐的资料。开发商约定的交房时限一般在交房通知单寄出30天内,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

提醒:一方面,如合同约定的收房期恰逢外出,购房者可通过电话或让亲友前去咨询具体情况。不能如期到场时,可及时与开发商联系另约时间。

另一方面,如果是开发商方面逾期交房且不存在免责事由,则开发商需承担商品房逾期交付的责任,包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。但是购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由,拒绝接收房屋,毕竟开发商履行了交房义务。


    问题二:“两书一表”不齐全

验房前须要求开发商出示“两书一表”(即《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》),只有证件齐全了,才能签署入住单。有个别楼盘“两书一表”不齐全就准备交房,这主要是因为楼盘整体建筑未完成,有关部门无法验收。

提醒:如果没有这“两书一表”,购房人可选择不收房。如需收房,要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样,并妥善保留好相关文件副本。购房者可以直接带走《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的原件。在查看《竣工验收备案表》原件需特别仔细,因为《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项该楼盘都不能入住。

问题三:工程质量有问题

购房者在验房时发现工程质量有问题,如墙面或地砖破裂、漏水,甚至是房屋结构性问题,应当及时将问题列进验收文件里。

提醒:只要发现问题,无论大小,都要记录下来。如果楼盘没有准备验收登记表,购房者要自备纸笔,将有关问题一一记录。

据了解,如果交付的商品房存在工程质量瑕疵,如果合同中明确约定“交付的房屋达不到合同约定的质量标准,购房人有权拒绝接收房屋或解除合同”,则购房人可以拒绝接收房屋。若无明确约定,购房者可以根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房”的规定要求退房。

>>物业篇<<

问题:物业管理费究竟是什么

“物业管理费究竟是什么,包含了哪些费用?它的收费标准又是什么?”相信这个问题也是大部分业主的困惑之一。部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字,所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。

此外,有少数开发商在房屋销售低潮时,许诺减免部分业主物业管理费,待业主入住后,物业管理企业却不予兑现。这也导致了另外一个问题——物业管理费收不到,同时也使其他业主有所不满。

提醒:据《物业服务收费管理办法》规定,物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

在收费方面,物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上,将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚,不能简单地以一个“物业管理费”的名称取代。

■相关法规

●《商品房买卖合同》第11条规定:商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。

●《商品房销售管理办法》第32条规定:销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

●《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定:房地产开发项目竣工后,经房地产开发企业申请,房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后,方可交付使用;未经验收合格的,不得交付使用。

●《合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

●《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定:竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工备案表》上签署收讫的时间。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:在没有另行约定的情况下,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。实践中一般情况下“交钥匙”就算房屋交付使用。

●《商品房买卖司法解释》第16条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。